مع تحوّل الاستثمار العقاري في الخارج من خيار متخصص إلى خيار لتوزيع الأصول، تُعيد عوائق دخول السوق أمام مشتري المنازل الأجانب في مختلف البلدان تشكيل المشهد الاستثماري بهدوء. فمن الوجهات السياحية الشهيرة في جنوب شرق آسيا إلى وجهات الهجرة التقليدية في أوروبا وأمريكا، تعكس التحولات الطفيفة في تشديد السياسات مطالب السكان المحليين بالعدالة في السكن، بالإضافة إلى الاعتبارات الاستراتيجية للحكومات فيما يتعلق بالهيكل الاقتصادي. وترسم هذه اللعبة السياسية العالمية حدودًا جديدة للفرص والمخاطر أمام المستثمرين العابرين للحدود.
المملكة العربية السعودية: عائد "التأشيرة الذهبية" في ظل التحول الاقتصادي
باعتبارها رائدة الانفتاح في الشرق الأوسط، تجذب المملكة العربية السعودية رؤوس الأموال العالمية من خلال مشاريع ضخمة مثل "مدينة المستقبل الجديدة". وتتبنى سياسة شراء العقارات للأجانب نظامًا مزدوجًا: ففي المدن الرئيسية كالرياض وجدة، يجب على المشترين استيفاء شروط "التأشيرة الذهبية" - أي استثمار ما لا يقل عن 400,000 ألف ريال سعودي (حوالي 107,000 آلاف دولار أمريكي) في العقارات للحصول على إقامة طويلة الأجل؛ بينما في المناطق النائية، يكون الحد الأدنى أقل بكثير، بل إن بعض المشاريع تسمح للمستثمرين الأجانب بشراء الأراضي مباشرة. وتضمن هذه الاستراتيجية، المتمثلة في "تشديد القيود في المناطق الرئيسية وفتحها في المناطق الطرفية"، تلبية احتياجات السكان المحليين من السكن، وتوفر في الوقت نفسه دعمًا ماليًا للتنويع الاقتصادي. فعلى سبيل المثال، نجحت مشاريع الشقق السياحية في منطقة البحر الأحمر السياحية في جذب المستثمرين الأوروبيين، ورفعت نسبة التوظيف المحلي بنسبة 15% من خلال السماح للأجانب بشراء حصص ملكية في وحدات فندقية.
الولايات المتحدة: لغز السياسة الفيدرالية والمحلية
تتسم سياسات الإسكان الأمريكية بخصائص بارزة لـ"الاستقلالية المحلية". فبينما لا توجد قيود موحدة على المستوى الفيدرالي، وضعت ولايات شهيرة مثل تكساس وكاليفورنيا حواجز ضمنية من خلال تشريعاتها: إذ تشترط تكساس على المشترين الأجانب تقديم ما يثبت إقامتهم الضريبية، وتحدد نسبة القرض إلى قيمة العقار بما لا يزيد عن 60%؛ أما كاليفورنيا، فبموجب قانون ضريبة المستثمرين الأجانب (FIRPTA)، تفرض ضريبة اقتطاع بنسبة 15% على الأرباح الرأسمالية عند بيع غير المقيمين للعقارات. يحافظ نموذج "الدخول السهل والخروج الصارم" هذا على جاذبية السوق مع منع المضاربة قصيرة الأجل. ويُعد سوق الشقق في مانهاتن بنيويورك مثالاً بارزاً على ذلك؛ فعلى الرغم من أن القانون يسمح للأجانب بالشراء بحرية، إلا أن ارتفاع ضرائب العقارات (ما يقارب 1.5% إلى 3% من سعر العقار) وتكاليف الاحتفاظ (رسوم إدارة العقارات، وأقساط التأمين، إلخ) تستبعد تلقائياً المستثمرين على المدى الطويل. وتشير البيانات إلى أن متوسط دورة شراء العقارات للمشترين الأجانب في نيويورك يبلغ 8 سنوات، وهو ما يتجاوز بكثير فترة الـ3 سنوات للمقيمين المحليين.
أستراليا: تحول من "الاستثمار المرحب به" إلى "العدالة في الإسكان"
كانت أستراليا في السابق ملاذاً آمناً للمستثمرين الآسيويين، إلا أن سياساتها قد شددت بشكل كبير في السنوات الأخيرة. ففي عام 2021، أصبحت ولاية نيو ساوث ويلز أول ولاية تحظر على الأجانب شراء المنازل القائمة، وتسمح فقط بالاستثمار في المساكن المبنية حديثاً. ورفعت ولاية فيكتوريا ضريبة الدمغة على المشترين الأجانب من 7% إلى 12.5%، واشترطت على المطورين تخصيص 15% على الأقل من الوحدات للسكان المحليين. ويعود السبب وراء هذه السياسات الحمائية إلى الارتفاع السريع في أسعار المنازل في مدن مثل سيدني وملبورن، حيث ارتفعت أسعار المنازل في هاتين المدينتين خلال العقد الماضي بنسبة 110% و95% على التوالي، مما زاد العبء المالي على السكان المحليين بشكل ملحوظ. وبعد تعديلات السياسات، انخفضت نسبة المستثمرين الأجانب من 15% في عام 2016 إلى 5% في عام 2023، إلا أن تغيرات جديدة طرأت على السوق: إذ يتجه المستثمرون الصينيون إلى مدن من الدرجة الثانية مثل بريسبان، حيث يشترون الأراضي لبناء فللهم الخاصة، متجاوزين بذلك القيود المفروضة على المنازل القائمة، ومستفيدين في الوقت نفسه من انخفاض ضرائب الأراضي (حوالي 0.5% من سعر المنزل).
تايلاند: استراتيجية "الافتتاح المحدود" لوجهة سياحية شهيرة
تتبنى تايلاند نهجًا إداريًا متعدد المستويات في عمليات شراء العقارات من قبل الأجانب: ففي مشاريع الشقق السكنية، يُسمح للأجانب بشراء 49% من الوحدات، والتي تُدار من خلال شركة تايلاندية؛ أما بالنسبة للمنازل المستقلة كالفيلات، فيُحظر الشراء المباشر من قبل الأجانب، ويُشترط التملك غير المباشر من خلال تأجير الأرض (عادةً ما يُجدد لمدة 30 عامًا) أو من خلال مشاريع مشتركة مع مواطنين تايلانديين. تجذب هذه السياسة "شبه المفتوحة" عددًا كبيرًا من المتقاعدين (60% من المشترين الأجانب في شيانغ ماي وبوكيت تزيد أعمارهم عن 50 عامًا) مع منع التركيز المفرط للموارد العقارية. على سبيل المثال، يسمح مشروع فيلات فاخر في بوكيت، من خلال نموذج "تأجير الأرض + إدارة العلامة التجارية"، للمستثمرين الأجانب بالاستمتاع بعائد إيجاري سنوي متوسط قدره 8% مع دفع إيجار الأرض (حوالي 2% من سعر العقار سنويًا)، مما يجعله "ملاذًا آمنًا" في سوق جنوب شرق آسيا.
تتطور السياسات العالمية المتعلقة بشراء العقارات الأجنبية من "الانفتاح الجزئي" إلى "التنظيم الدقيق". وتُشكل احتياجات التحول الاقتصادي في المملكة العربية السعودية، وتقاليد الولايات المتحدة في الحكم الذاتي المحلي، ومطالب أستراليا بالعدالة في سوق الإسكان، واعتماد تايلاند على السياحة، المنطق الكامن وراء هذه الاختلافات في السياسات. بالنسبة للمستثمرين، يُعد فهم الأهداف الاقتصادية الكامنة وراء السياسات أهم من مجرد مقارنة البنود التقييدية؛ إذ يُمكنهم الاستفادة من مزايا المناطق الاقتصادية الخاصة في المملكة العربية السعودية، والتركيز على تكاليف الحيازة طويلة الأجل في الولايات المتحدة، والاستثمار في مدن الدرجة الثانية في أستراليا، واختيار نماذج الحيازة غير المباشرة المتوافقة مع القوانين في تايلاند، وكلها سُبل لاغتنام الفرص الحقيقية وسط تقلبات السياسات. ستدفع هذه المناورة السياسية العالمية في نهاية المطاف الاستثمار العقاري العابر للحدود نحو مستقبل أكثر عقلانية واستدامة.
